أثر تغيير النشاط على العلاقة الإيجارية
أثر تغيير النشاط على العلاقة الإيجارية
في الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى
- كثيرا ما يثور التساؤل حول الأثر القانوني المترتب على تغيير النشاط المتفق عليه في عقد الإيجار الخاضع للقوانين الاستثنائية بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى دون موافقة المؤجر.
- وبمراجعة القواعد والنصوص التشريعية نجدُ أن أسباب الإخلاء محددة على سبيل الحصر وفقا لحكم المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وليس من بينها تغيير النشاط المؤجرة من أجله العين ؛ حيث يجري النص القانوني على أنه :
- - " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، إلا لأحد الأسباب الآتية:
- - (أ) الهدم الكلى، أو الجزئي، للمنشآت الآيلة للسقوط، ....
- - (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة، خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك.....
- - (ج) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن، بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي.....
- - (د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي، أن المستأجر استعمل المكان المؤجر، أو سمح باستعماله، بطريقة مقلقة للراحة، أو ضارة بسلامة المبنى، أو بالصحة العامة، أو في أغراض منافية للآداب العامة.
- - ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها، لا تمتد، بقوة القانون، عقود إيجار الأماكن المفروشة.
- - وتُلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977، وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون." النص
- - وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 15-1-2012 في القضية رقم 28 لسنة 29 قضائية " دستورية " بدستورية المادة 18 من القانون 136 المشار إليها ، وحكمت بعدم قبول الطعن بعدم دستوريتها فيما انطوت عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير النشاط وإسقاط حق المالك في الاخلاء لهذا السبب.
- وقد جاء في حيثيات قضائها المشار إليه :
- " وحيث إنه متى كان ما تقدم، وكانت الحالات التي يجوز فيها للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة، قد وردت حصراً في المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، وليس من بينها حالة استعمال العين في غير الغرض المؤجرة من اجله دون موافقة المؤجر، وإضافة هذه الحالة لأسباب الإخلاء الواردة فيه لا تكون إلا بقانون. ومن ثم فإن مرد الأمر في الضرر الذى يدعيه المدعى لا يعود للنص المطعون فيه، مما يتعين معه القضاء بعدم قبول الدعوى. "
- - ولا ينال من ذلك سبق قضاء المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 4-3-2000 في القضية رقم 144 لسنة 20 قضائية "دستورية" بعدم دستورية نص الفقرة (الأولى) من المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى ..
- - كما لا ينال من ذلك قضاء المحكمة الدستورية العليا في4-5-2008 في الدعوى رقم 116 لسنة 27 قضائية " دستورية " بعدم دستورية نص الفقرة (الثانية ) من المادة (19) من القانونرقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأماكن الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من عدم اشتراط موافقة المؤجر عند تغيير المستأجر استعمال جزء من العين المؤجرة إلى غير غرض السكنى ..
- - وعلة ذلك أن الحكمين الصادرين من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة (19) من القانون 136 لسنة 1981 المشار إليها أثرهما انعدام النص ، لا استحداث قاعدة قانونية جديدة بأن تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى دون موافقة المؤجر يعد سبباً جديداً للإخلاء ، ومن ثم تظل واقعة تغيير النشاط أو الغرض الذي أجرت العين من اجله خاضعة لحكم المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981.
- وفي هذا قضت محكمة النقض بأن :
- "النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه :
"لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
- أ- ...
- ب- ...
- جـ- ...
- د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة"، وكان الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى يقتصر أثره على انعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء، وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة 18 السالفة البيان من شروط وضوابط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن حكم الدستورية " أنشأ حقاً للمؤجر في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها بغير موافقته " فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه ".
(نقض مدني - الطعن رقم 1006 لسنة 72 قضائية – جلسة 24-3-2003 ) .
- - ومن ثم ؛ فخلاصة الرأي بشأن مدى أحقية المؤجر في طالب الإخلاء في حال قيام المستأجر بتغيير النشاط :
- أنه وفقا لحكم المادة (18) من القانون 136 لسنة 1981 لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان في حال تغيير النشاط المتفق عليه بالعقد إلا إذا ثبت بحكم قضائي نهائي، أن المستأجر استعمل المكان المؤجر، أو سمح باستعماله، بطريقة مقلقة للراحة، أو ضارة بسلامة المبنى، أو بالصحة العامة، أو في أغراض منافية للآداب العامة. ( مادة 18 / د ) .
الكاتب القانوني
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق